ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС ПЕРЕПИСАЛИ. О главном для недропользователей
С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ. (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_511107/?ysclid=mnn7zmlr5a51544720) Он внёс изменения в Земельный, Градостроительный кодексы и закон о регистрации недвижимости.
Рассмотрим, чего раньше не хватало, а теперь появилось:
• Впервые в законе появилось четкое определение.
Раньше понятия «вид разрешённого использования земельного участка» в ЗК РФ не было. Совсем. Теперь оно есть (ст. 14.1 ЗК РФ). Это не просто формальность — это база для любых судебных споров.
• Ушли от диктатуры градостроительных регламентов.
Раньше главным был градостроительный регламент. Даже если он мешал геологам работать. Теперь ввели понятие «регламенты использования земель» — их несколько видов, и они равны между собой (градостроительные, лесохозяйственные, положения об ООПТ).
• Появились четкие исключения.
Закон прямо перечислил случаи, когда градостроительный регламент НЕ применяется. В их числе — все виды пользования недрами (раньше исключение было только для добычи полезных ископаемых, а теперь и для геологического изучения).
• ВРИ теперь привязывают к категории земель.
Раньше это было вроде понятно, но юридически неочевидно. Теперь это прямо прописано в законе.
• Уточнили, кто и как устанавливает ВРИ вне регламентов.
Для некоторых видов деятельности (включая недропользование) вид использования могут устанавливать федеральные органы или указывать в документации по планировке территории — без оглядки на общие регламенты.
Закон убрал правовую неопределённость. Теперь у недропользователя есть чёткие нормы, на которые можно ссылаться в спорах с чиновниками.
Дальше рассмотрим, как эти изменения работают на практике — на примере судебных кейсов, а они жесткие и долгие. Мы рассмотрели, что именно поменяли в законе.
Теперь посмотрим, как это всё «жило» на практике раньше — и почему вообще понадобились эти изменения.
Типичная ситуация, с которой сталкивался почти каждый недропользователь.
Есть лицензия. Есть участок. Есть проект. Но...работать нельзя.
Причина банальная: вид разрешённого использования не соответствует цели.
Вместо «недропользования» в документах стоит что-нибудь вроде:
«склады», «трубопроводный транспорт», «сельхозка».
Начинались попытки: подать заявление на изменение ВРИ, пойти через администрацию, пробовать через Росреестр, обосновывать через проект. И регулярно получать отказ. Во многих случаях это было не просто «бюрократия ради бюрократии».
Для недропользования аренда земли — около 2% от кадастровой стоимости.
Для других видов использования — может быть кратно выше.
И внезапно участок «становится» не под недропользование.
В итоге возникает ситуация: лицензия есть, работы ведутся, а юридически участок используется под «склады».
Дальше — суды, а вот там начинался настоящий цирк.
Суд говорит: градостроительный регламент не применяется, но тут же проверяет территориальную зону и снова возвращается к этому же регламенту. Классическая правовая ловушка.
Отдельная история — уже сформированные участки.
Если участок стоит на кадастре:
— через схему не пройти (он уже образован);
— через изменение ВРИ — нет понятной процедуры;
— через предварительное согласование — тоже мимо, получается тупик.
Были кейсы ещё интереснее. Вот ты хочешь изменить ВРИ, чтобы получить участок, а тебе говорят: ты не вправе менять ВРИ, пока участок тебе не предоставлен, но: участок не дадут, потому что ВРИ не подходит. Замкнутый круг.
Именно под такие ситуации и переписали правила.
Теперь базовая логика закреплена прямо в законе: вид разрешённого использования — это не «что захотели написать», а конкретно вид деятельности, который допускается на участке (ст. 14.1 ЗК РФ (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/017fdd2c55f65727e7bb9b81defa7109c620b4f9/).
Для недропользования ВРИ теперь устанавливается на основании лицензии или проектной документации. И он должен быть указан при предоставлении участка независимо от регламентов.
Это как раз те изменения, о которых говорил выше.
Но есть нюанс, который многие на мой взгляд могут недооценить.
Закон стал чётче, но ограничения остались:
— категория земель
— ограничения по зонам
— ООПТ, леса и т.д.
Если есть прямой запрет — лицензия не спасёт.
По сути, что произошло.
Раньше: ВРИ = инструмент для отказов и манипуляций
Сейчас: ВРИ = производная от лицензии и проекта.
Судебная практика только начнёт формироваться и новые споры точно будут.
Дальше обсудим один из самых скользких моментов: как ВРИ могут «зафиксировать» в договоре аренды так, что потом уже ничего не поменяешь.
Еще есть момент, который может неожиданно «выстрелить» - договор аренды.
Раньше на него часто смотрели как на формальность. Ну прописали что-то — и ладно, главное - участок наш.
Теперь это уже не так. Сейчас в законе прямо закрепили:
в договоре аренды обязательно должен быть указан ВРИ
(п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/66b2d64fc0b4395d1f28d4852a88f9127f67a146/))
И вот тут начинается тонкий момент. Представим ситуацию. Тебе предоставляют участок под недропользование. Всё есть: лицензия, проект, решение органа. Но в договоре вдруг появляется: «склады», «инфраструктура», «транспорт».
И вроде бы мелочь. Но теперь ключевой нюанс. Арендатор не вправе выбрать иной ВРИ, чем тот, который указан в договоре
(ст. 14.4 ЗК РФ (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/d09db8d847b6f331408096de169dce64cbd0a2e5/)).
Перевод на человеческий: Подписал договор — «зафиксировал» себе ВРИ.
И дальше: лицензия у тебя на добычу, а юридически участок под «склады».
И снова знакомая история: деятельность не соответствует ВРИ, риски проверок, риски претензий, риски судов.
Можно ли это исправить? Иногда — да, но уже через отдельную процедуру.
А иногда — только через суд.
И вот здесь возникает главный вопрос: это ошибка…или всё-таки инструмент?
Потому что ВРИ в договоре — это теперь точка фиксации и именно через неё можно управлять всей историей с участком.
Что важно контролировать ДО подписания договора:
- какой ВРИ указан;
- соответствует ли он лицензии;
- нет ли «размытых формулировок»;
- не подменён ли он на смежный вид.
Вывод простой. Если раньше проблема была в том, что ВРИ невозможно было установить, то теперь проблема может быть в том, как его закрепили.
И это уже другой уровень риска.
Далее рассмотрим ещё один неожиданный момент: когда ВРИ может не играть роли, всегда ли ВРИ вообще нужен? На практике многие привыкли к простой логике:
если нет ВРИ — работать нельзя, но новые нормы эту картину немного ломают.
В законе прямо предусмотрены ситуации, когда участок можно использовать без установления ВРИ.
Речь идёт, в том числе, о недропользовании.
Например, это касается геологического изучения, отдельных видов работ и размещения объектов, для которых не требуется разрешение на строительство.
(ст. 39.33 ЗК РФ (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/976d5a9d7fc233d1b4866ec7da34b691b336ad7e/))
Получается, что в некоторых случаях можно работать на земле:
- без оформления участка;
- без изменения ВРИ;
- без всей классической цепочки согласований.
И звучит это, конечно, как идеальный сценарий. Но тут важно не улететь в иллюзии. Эта история работает не везде и не всегда.
Если участок попадает в зоны с особыми условиями, ООПТ или иные ограничения — эта схема просто не применится.
Есть и второй момент, который можно упустить. Такое использование — это не «получил участок и работай спокойно». Это временный режим под конкретные задачи. С чёткими рамками и ограничениями.
Границы применения этой нормы пока не до конца «обкатаны» практикой. А значит, сценарий будет знакомый: сначала кто-то попробует, а потом начнутся споры, а дальше появится судебная практика.
Если коротко. Раньше логика была жёсткая: без ВРИ — никак.
Сейчас система стала гибче: в отдельных случаях можно и без него, но это не «универсальная лазейка», а инструмент, который нужно применять аккуратно. И если собрать всю серию воедино, получается интересная картина.
Закон стал не проще и не сложнее — он стал более вариативным. Где-то он даёт жёсткую фиксацию (как в договоре), а где-то наоборот — допускает гибкость.
И теперь ключевой вопрос не в норме, а в том, как ты её используешь.